アパート・マンションの大規模修繕の必要性を徹底解説
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更新日：3 日前
マンションの大規模修繕は本当に必要？
周期・工事内容・失敗しない進め方を解説
「そろそろ大規模修繕の時期と言われたけれど、本当に必要なのだろうか？」
マンションの管理組合様やオーナー様から、このようなご相談を多くいただきます。
大規模修繕は数千万円規模になることもあり、簡単に決断できるものではありません。
しかし、結論から言えば――
大規模修繕は“建物を守るための予防医療”です。
この記事では、マンション大規模修繕の必要性・工事内容・適切な周期・失敗しない進め方まで、分かりやすく解説します。
目次
大規模修繕とは？なぜ必要なのか
大規模修繕とは、主にマンションの共用部分を中心に実施する計画的な修繕工事を指します。
対象となる主な箇所は以下の通りです。
外壁
屋上防水
バルコニー防水
鉄部（階段・手すり）
シーリング（目地）
タイル
共用廊下 など
鉄筋コンクリート造のマンションは丈夫に見えますが、日々以下のダメージを受けています。
紫外線
雨水
気温差による膨張収縮
排気ガスや大気汚染
これらの影響により、目に見えない内部劣化が確実に進行しています。
大規模修繕が必要な3つの理由
① 経年劣化から建物を守るため
外壁は、雨の日に水分を含み、晴れの日に乾燥します。この繰り返しにより、ひび割れ（クラック）が発生します。
ひび割れを放置すると、そこから雨水が侵入し、内部の鉄筋が腐食します。
鉄筋が錆びると膨張し、コンクリートを内側から破壊します。これが進行すると、
コンクリートの爆裂
タイルの剥落
耐久性低下
といった重大な問題へ発展します。
大規模修繕は、こうした深刻な劣化を未然に防ぐための工事です。
② 資産価値を維持・向上させるため
外観が劣化しているマンションは、入居希望者から敬遠されやすくなります。
入居率低下
賃料下落
売却価格低下
につながる可能性があります。
逆に、適切に修繕されているマンションは
清潔感
管理体制の良さ
安心感
を与え、資産価値を維持できます。
大規模修繕は「修理」ではなく、資産防衛のための戦略的投資なのです。
③ 居住者満足度を高めるため（バリューアップ）
近年は単なる原状回復だけでなく、バリューアップ工事も重視されています。
例えば、
バリアフリー化（段差解消・手すり設置）
オートロック導入
自動ドア設置
防滑床への変更
築20年以上経過すると、建築当時の設備水準と現代のニーズに差が生じます。
大規模修繕は、「古くなった部分を直す」だけでなく「時代に合わせて進化させる」機会でもあります。
大規模修繕の主な工事内容
■ 仮設工事
足場設置・飛散防止シート設置など、安全確保のための工事。
■ 下地補修（コンクリート補修）
ひび割れや欠損の補修。仕上がりと耐久性を左右する重要工程。
■ タイル補修
浮き・剥がれの補修や張替え。落下事故防止の観点からも重要。
■ シーリング工事
目地やサッシ周りの防水処理。耐用年数は約5～10年。
■ 外壁塗装
紫外線・雨水から建物を守る保護層の再形成。
■ 鉄部塗装
錆止めと美観維持。放置すると腐食が進行。
■ 防水工事
屋上やバルコニーの防水層更新。耐用年数は約8～13年。
大規模修繕の周期は12年が目安？
一般的に「12年周期」と言われています。
多くの長期修繕計画では
12年目
24年目
36年目
に設定されています。
ただし重要なのは、年数ではなく“劣化状況”です。
劣化が進行しているのに先延ばしすると、結果的に修繕範囲が拡大し、費用が増加する可能性があります。
逆に、状態が良好であれば計画の調整も可能です。
定期的な建物診断が最も重要なポイントです。
大規模修繕で失敗しないために
よくある失敗例は以下の通りです。
見積り比較が不十分
劣化診断が甘い
将来計画を考慮していない
住民説明不足によるトラブル
成功の鍵は、
正確な建物診断
優先順位の明確化
長期修繕計画との整合性
透明性の高い見積り
です。
まとめ｜大規模修繕は“コスト”ではなく“投資”
大規模修繕は高額な工事ですが、
建物寿命の延伸
資産価値維持
入居率安定
将来コスト削減
という大きな効果があります。
「まだ大丈夫」と思っていても、診断すると劣化が進んでいるケースは少なくありません。
だからこそ、
早めの調査
適切な計画
信頼できる専門家への相談
